« À l’horizon 2040, les besoins en logements en Polynésie seraient compris entre 88.000 et 91.000 logements [1]. »
« La taille des ménages polynésiens tend à diminuer en raison de la décohabitation » ; la croissance urbaine est forte. Et malgré des taux d’emprunt bancaires bas, l’accès à la propriété n’est pas toujours à la portée de toutes les bourses. Beaucoup se tournent vers la location. L’insularité capte également une population active dite de passage en Polynésie qui privilégie ce mode d’habitat. L’offre locative reste soutenue localement.
Quand on pense investissement locatif, on pense « rentabilité » en confondant souvent celle-ci avec le rendement. Il est en effet fréquent de confondre le rendement et la rentabilité.
Ces deux notions méritent bien un focus. COGEP IMMOBILIER vous donne des explications en prenant l’exemple d’un domaine que nous connaissons bien l’immobilier locatif.
⇒ RENDEMENT ET RENTABILITÉ
1- Rendement : de quoi parle-t-on ?
Pour un bien immobilier loué, il faut distinguer le rendement locatif brut et le rendement locatif net.
Le rendement locatif brut se définit par le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport au prix de revient du bien concerné. Le rendement locatif s’exprime donc en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.
Le prix de revient s’analysant comme l’ensemble des coûts qui sont liés à l’acquisition (prix d’achat, frais annexes, frais de mutation, notaire, etc…)
Le rendement locatif net correspond quant à lui au rendement d’un bien immobilier après la déduction des charges et des impôts. Il se calcule en retranchant du rendement brut, les dépenses qui sont à la charge du bailleur (Charges de copropriété ; taxes foncières ; impôts locaux/patente locative ; réparations par ex. ; etc…).
- Pour que cela soit plus clair, prenons un exemple d’un « FARE » acheté 45.000.000 XPF (tous frais inclus) et qui rapporterait 1.800.000 XPF de loyers par an.
Son rendement brut s’établit comme suit :
(1.800.000/45.000.000)*100, soit 4.00%/an
Imaginons maintenant que le montant des charges annuelles pour ce logement soit égal à 450.000 XPF l’an.
Son rendement net est égal à :
[(Montant du loyer mensuel x 12 mois) – (les charges locatives)]/par le prix de revient.
[(150.000 XPF X 12 mois) – (450.000 XPF)]/(45.000.000 XPF)
= 3.00% /l’an
Si le montant du loyer annuel et le prix d’achat sont trop souvent pris comme référence, l’on doit également prendre en compte les frais et le coût du crédit immobilier.
2- Et la rentabilité alors ?
Elle donne un autre indicateur : la capacité des capitaux investis à dégager un certain niveau de profit.
Surtout, elle ne peut se mesurer qu’à la revente du bien.
Elle dépend donc de la plus-value ou moins-value potentielle générée par la vente du bien immobilier mis en location.
La rentabilité se définit donc au moment de la vente du bien comme la division de la somme des gains et des pertes par le montant total investi.
- Pour que cela soit plus clair, reprenons notre exemple de notre « FARE » acquis 45.000.000 XPF (tous frais inclus) et qui a rapporté 1.800.000 XPF de loyers par an.
Le bien est revendu 55.000.000 XPF nets de frais liés à la revente après 10 ans de détention (gain).
Le montant des charges a été de 450.000 XPF par an, soit 4.500.000 XPF sur 10 ans (dépenses).
La plus-value ici est de 10.000.000 XPF à laquelle le montant des charges sera soustrait.
En cas de plus-value lors de la cession, sa rentabilité se définit comme suit :
[(Loyers mensuels x 12)+(plus-value)/délai de détention)]/ (Coût d’acquisition)
[(150.000 XPF x 12) + (5.500.000 XPF)/10)]/(45.000.000 XPF)
= +5.22%
- Imaginons aussi l’hypothèse du bien revendu 44.000.000 XPF après 10 ans de détention.
En cas de moins-value, sa rentabilité se définit comme suit :
La moins-value ici est de – 1.000.000 XPF à laquelle le montant des charges sera additionné.
((Loyers mensuels x 12)-(moins-value)/délai de détention))/ (Coût d’acquisition)
((150.000 XPF x 12) – (5.500.000 XPF)/10))/45.000.000 XPF] = +2.77%
Pour aller plus loin encore, il faudrait également prendre en compte l’impact de l’inflation en rythme annuel.
Opérons également un décryptage de deux prérogatives capables d’améliorer la rentabilité de votre bien immobilier.
⇒ LES MOYENS D’AMÉLIORER LA RENTABILITÉ DE VOTRE BIEN IMMOBILIER LOCATIF
- Dès l’achat, pensez déjà au potentiel de revente de votre bien immobilier.
Il faut savoir se concentrer sur des critères factuels et objectifs : qualité de l’emplacement et des équipements, la proximité de toutes commodités, des parkings disponibles, les projets d’aménagements urbains futurs sont autant d’autres arguments afin d’identifier un investissement à « haut potentiel de rendement ».
En matière d’investissement locatif, l’achat coup de cœur reste un pari risqué. Acheter sur ce seul critère peut s’avérer périlleux. Vous éviterez cette situation en vous entourant de professionnels.
Nos négociateurs immobiliers possèdent une fine connaissance du marché polynésien et accompagnent vos évaluations immobilières et toutes vos démarches dans les meilleures conditions.
- Générer une croissance plus rapide de votre patrimoine immobilier locatif en ayant recours à l’endettement bancaire.
Le principe de l’effet levier du prêt bancaire, c’est augmenter sa capacité d’investissement dans les conditions de taux bas actuelles en envisageant un faible apport en fonds propres.
L’emprunt bancaire[2] peut vous permettre d’investir des montants plus importants que vous n’auriez pas pu mobiliser sur vos seuls fonds disponibles avec un effort financier modéré voire nul. Utiliser l’effet de levier du prêt bancaire, c’est générer une croissance plus rapide de votre patrimoine.
L’effet levier sera positif si la totalité de vos gains (loyers par ex., aides au financement) perçus est supérieure aux charges (emprunt, frais, charges de copropriété, fiscalité et autres) et si le prix de votre bien augmente durant son délai de détention, autorisant une plus-value à la revente. Dans ce cas, votre opération immobilière aura été rentable.
A l’inverse toutefois, l’effet levier peut être négatif si les charges sont supérieures aux gains.
L’effet levier s’analyse donc en termes de flux financiers ou TRI (Taux de Rendement Interne) qui prend en compte tous les mouvements financiers (entrées et sorties) pour les convertir en un rendement annuel.
Le rôle de nos conseillers immobiliers et financiers consiste à vous apporter tous les conseils utiles à propos de ces notions qui peuvent paraître complexes pour une sélection sur-mesure de biens au plus près de vos objectifs.
Rendez-nous visite dans l’une de nos agences !
[1] Avis de CESEC du 31.08.2021.
[2]Un prêt bancaire vous engage et doit être remboursé. Vérifiez toujours vos capacités de remboursement avant de vous engager.
